BFH-Urteil zur Immobilienübertragung im Familienkreis: Einkommensteuer trotz „Schenkung“?

Wer eine Immobilie innerhalb der Familie überträgt – etwa an Kinder – denkt oft an eine steuerlich begünstigte Schenkung. Doch Vorsicht: Auch bei sogenannten „teilentgeltlichen Übertragungen“, z. B. wenn ein Kind ein laufendes Darlehen übernimmt, kann das Finanzamt von einem steuerpflichtigen Verkauf im Sinne des Einkommensteuergesetzes (EStG) ausgehen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat dies mit Urteil vom 11. März 2025 (Az. IX R 17/24) bestätigt.

Was war passiert?
Ein Vater übertrug 2019 ein vermietetes Haus an seine Tochter. Diese übernahm ein laufendes Bankdarlehen in Höhe von 115.000 €. Der Verkehrswert des Hauses lag bei 210.000 €, die ursprünglichen Anschaffungskosten bei rund 144.000 €. Das Finanzamt wertete die Schuldübernahme als teilweisen Kaufpreis – mit der Folge, dass auf den entgeltlichen Anteil ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstand. Da zwischen Kauf (2014) und Übertragung (2019) weniger als zehn Jahre lagen, griff die sogenannte Spekulationsbesteuerung (§ 23 EStG). Ergebnis: rund 40.000 € Veräußerungsgewinn und entsprechend zusätzliche Einkommensteuer.

Was sagt der BFH?
Der BFH bestätigte die Sichtweise des Finanzamts. Maßgeblich sei, ob im Gegenzug für die Übertragung ein Entgelt geflossen ist – etwa durch die Übernahme von Schulden. Dieses Entgelt sei im Verhältnis zum Verkehrswert der Immobilie zu betrachten. Der entgeltliche Anteil unterliegt der Besteuerung, der unentgeltliche nicht. Es spielt dabei keine Rolle, ob aus Sicht der Beteiligten eine Schenkung beabsichtigt war oder ob der gezahlte Betrag unter den ursprünglichen Anschaffungskosten liegt.

Wichtig für Immobilienbesitzer:
Die Übertragung einer Immobilie an Kinder oder andere Angehörige kann steuerpflichtige Folgen haben – auch wenn der Vorgang überwiegend unentgeltlich erfolgen soll. Sobald ein Darlehen übernommen oder ein anderer Vorteil gewährt wird, liegt im steuerlichen Sinne ein (Teil-)Verkauf vor. Liegt dieser innerhalb von zehn Jahren nach dem ursprünglichen Erwerb, kann ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft vorliegen – mit entsprechender Steuerpflicht.

Fazit für die Praxis:
Gerade im Immobilienbereich sind steuerliche Fallstricke bei innerfamiliären Übertragungen nicht zu unterschätzen. Wer eine Immobilie vor Ablauf der zehnjährigen Frist überträgt, sollte im Vorfeld genau prüfen (lassen), welche steuerlichen Konsequenzen sich ergeben – insbesondere bei Übernahme von Verbindlichkeiten durch den Erwerber.

Unsere Kanzlei unterstützt Sie gerne bei der rechtssicheren Gestaltung Ihrer Immobilienübertragungen – steueroptimiert und mit Blick auf Ihre familiären Ziele.