25.06.2025 vhw-Webinar „Städtebauliche Verträge und Durchführungsvertrag – Gegenstände, Wirksamkeit und Muster“

RA. Prof. Dr. Holger Kröninger

Am 25.06.2025 veranstaltet Prof. Dr. Holger Kröninger in Zusammenarbeit mit dem vhw Bundesverband Wohnen und Stadtentwicklung ein Webinar über städtebauliche Verträge. In der Bauleitplanung und Erschließung werden städtebauliche Verträge und Durchführungsverträge immer wichtiger, denn Projekte in Städte und Gemeinden lassen sich ohne Kooperation mit privaten Vorhabenträgern und Investoren kaum noch realisieren. Im Seminar werden die Chancen und Risiken von städtebaulichen Verträgen und Durchführungsverträge anhand praxisrelevanter Fallkonstellationen aufgezeigt. Zudem werden hilfreiche Muster und Vertragsregelungen vorgestellt und diskutiert.

Rechtsanwalt Prof. Dr. Holger Kröninger, der seit Jahren als Referent für den vhw Bundesverband Wohnen und Stadtentwicklung tätig ist, freut sich auf einen intensiven Austausch mit den Teilnehmerinnen und Teilnehmern des Webinars.

Weitere Einzelheiten sind unter www.vhw.de abrufbar.

BFH-Urteil zur Immobilienübertragung im Familienkreis: Einkommensteuer trotz „Schenkung“?

Wer eine Immobilie innerhalb der Familie überträgt – etwa an Kinder – denkt oft an eine steuerlich begünstigte Schenkung. Doch Vorsicht: Auch bei sogenannten „teilentgeltlichen Übertragungen“, z. B. wenn ein Kind ein laufendes Darlehen übernimmt, kann das Finanzamt von einem steuerpflichtigen Verkauf im Sinne des Einkommensteuergesetzes (EStG) ausgehen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat dies mit Urteil vom 11. März 2025 (Az. IX R 17/24) bestätigt.

Was war passiert?
Ein Vater übertrug 2019 ein vermietetes Haus an seine Tochter. Diese übernahm ein laufendes Bankdarlehen in Höhe von 115.000 €. Der Verkehrswert des Hauses lag bei 210.000 €, die ursprünglichen Anschaffungskosten bei rund 144.000 €. Das Finanzamt wertete die Schuldübernahme als teilweisen Kaufpreis – mit der Folge, dass auf den entgeltlichen Anteil ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstand. Da zwischen Kauf (2014) und Übertragung (2019) weniger als zehn Jahre lagen, griff die sogenannte Spekulationsbesteuerung (§ 23 EStG). Ergebnis: rund 40.000 € Veräußerungsgewinn und entsprechend zusätzliche Einkommensteuer.

Was sagt der BFH?
Der BFH bestätigte die Sichtweise des Finanzamts. Maßgeblich sei, ob im Gegenzug für die Übertragung ein Entgelt geflossen ist – etwa durch die Übernahme von Schulden. Dieses Entgelt sei im Verhältnis zum Verkehrswert der Immobilie zu betrachten. Der entgeltliche Anteil unterliegt der Besteuerung, der unentgeltliche nicht. Es spielt dabei keine Rolle, ob aus Sicht der Beteiligten eine Schenkung beabsichtigt war oder ob der gezahlte Betrag unter den ursprünglichen Anschaffungskosten liegt.

Wichtig für Immobilienbesitzer:
Die Übertragung einer Immobilie an Kinder oder andere Angehörige kann steuerpflichtige Folgen haben – auch wenn der Vorgang überwiegend unentgeltlich erfolgen soll. Sobald ein Darlehen übernommen oder ein anderer Vorteil gewährt wird, liegt im steuerlichen Sinne ein (Teil-)Verkauf vor. Liegt dieser innerhalb von zehn Jahren nach dem ursprünglichen Erwerb, kann ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft vorliegen – mit entsprechender Steuerpflicht.

Fazit für die Praxis:
Gerade im Immobilienbereich sind steuerliche Fallstricke bei innerfamiliären Übertragungen nicht zu unterschätzen. Wer eine Immobilie vor Ablauf der zehnjährigen Frist überträgt, sollte im Vorfeld genau prüfen (lassen), welche steuerlichen Konsequenzen sich ergeben – insbesondere bei Übernahme von Verbindlichkeiten durch den Erwerber.

Unsere Kanzlei unterstützt Sie gerne bei der rechtssicheren Gestaltung Ihrer Immobilienübertragungen – steueroptimiert und mit Blick auf Ihre familiären Ziele.

 

Erneut 2025 von der Zeitschrift Capital als einer der besten Kanzleien im Versicherungsrecht ausgezeichnet

Die Zeitschrift Capital hat in der Ausgabe Juni 2025 insgesamt 16 Rechtsanwaltskanzleien im Rechtsgebiet Versicherungsrecht als die besten in Deutschland ausgezeichnet, darunter wie in jedem Jahr seit 2020 auch als einzige Kanzlei im Saarland und angrenzenden Rheinland-Pfalz die Kanzlei rapräger. Dies freut uns und ist Ansporn für unsere Mandantschaft diesem Anspruch weiterhin gerecht zu werden.

2025 erneut als einer der besten Kanzleien im Verkehrsrecht ausgezeichnet vom Nachrichtenmagazin Stern

Das Nachrichtenmagazin Stern hat für das Jahr 2025 für das Rechtsgebiet Verkehrsrecht für das gesamte Bundesgebiet insgesamt 34 Rechtsanwaltskanzleien als die besten Kanzleien in Deutschland in diesem Rechtsgebiet bezeichnet. Als einzige Kanzlei im Saarland und den angrenzenden Teilen von Rheinland-Pfalz wurde die Kanzlei rapräger – wie in jedem Jahr seit 2020 – ausgezeichnet. Dies freut uns und ist Ansporn und Aufgabe für unsere Mandantschaft diesem Anspruch weiterhin gerecht zu werden.

Höchste Zeit! Eintragungserfordernis für Altbeschlüsse der WEG vor Ablauf der Übergangsfrist des § 48 Abs. 1 WEG prüfen

Das Wohnungseigentumsrecht wurde im Jahr 2020 mit dem WEMoG reformiert, welches zum 1.12.2020 in Kraft getreten ist. Bis heute treffen die darin geänderten, gesetzlichen Regelungen Verwalter und Wohnungseigentümer überraschend, so auch der Ablauf der Übergangsfrist des § 48 Abs. 1 WEG.

Das WEMoG hat für Beschlüsse, die auf der Grundlage einer Öffnungsklausel gefasst werden, in § 10 Abs. 3 S. 1 WEG das Erfordernis einer Grundbucheintragung normiert.

Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum sind in der Folge an solche Beschlüsse – anders als früher – nur noch gebunden, wenn diese im Grundbuch eingetragen, und hieraus für jedermann ersichtlich sind. Das gilt nicht nur für „neue“ Beschlüsse, sondern auch für Beschlüsse die vor dem 1.12.2020 gefasst wurden. In § 48 Abs. 1 WEG ist für Altbeschlüsse eine Übergangsfrist zur Eintragung vorgesehen. Diese läuft am 31.12.2025 ab.

Wenn Sie als Immobilienverwalter auch Wohnungseigentum verwalten, dann ist es auch zur Vermeidung einer Haftung höchste Zeit zu prüfen, ob solche Beschlüsse existieren, die innerhalb der von Ihnen verwalteten WEG bis zum 1.12.2020 gefasst wurden,  und zu ihrer Fortgeltung gegenüber Erwerbern eingetragen werden müssen.

Da die Eintragung bis zum 31.12.2025 vollzogen werden muss, ist hier dringender Handlungsbedarf geboten, bei dem wir Sie gerne mit unserer juristischen Expertise unterstützen.

Wenn Sie sich im Rahmen meines Impulsvortrags zu diesem Thema informieren möchten, dann lade ich Sie herzlich ein, am 24.6.2025 an der 1-stündigen Veranstaltung teilzunehmen.

Der Vortrag findet in der Halle 4 in der Halbergstraße 4 in 66121 Saarbrücken statt. Eine Anmeldung über meyer@rapraeger.de ist erforderlich, und bis zum 10.6.2025 möglich. Die Teilnahmegebühr beträgt 25 €/Person.

Asylverfahren – Urteil zur maximalen Dauer des Verfahrens

 

Mit Urteil vom 6.2.25 hat das Verwaltungsgericht Stade (Az. 10 A 1935/24) entschieden, dass das Bundesamt für Migration und Flüchtlinge einen Asylantrag spätestens 21 Monate nach Antragstellung bescheiden muss.

 

In dem vom Verwaltungsgericht Stade entschiedenen Fall klagte ein syrischer Staatsangehöriger, der am 4.5.2023 einen Asylantrag beim Bundesamt für Migration und Flüchtlinge gestellt hatte und über den bis zur Klageerhebung keine Entscheidung erging.

 

 

Ausnahmsweise kann das Bundesamt diese Frist um höchstens weitere 3 Monate verlängern, wenn dies erforderlich ist, um eine angemessene und vollständige Prüfung des Antrags zu gewährleisten.

 

Besteht aller Voraussicht nach im Herkunftsstaat eine vorübergehend ungewisse Lage, sodass eine Entscheidung vernünftigerweise nicht erwartet werden kann, kann die Entscheidung abweichend von den zuvor genannten Fristen aufgeschoben werden, wobei das Bundesamt mindestens alle 6 Monate die Lage im Herkunftsstaat überprüfen muss.

 

Gemäß § 24 Abs. 7 AsylG entscheidet das Bundesamt spätestens 21 Monate nach der Antragstellung.

 

Aufgrund des Sturzes des Assad-Regimes in Syrien beruft sich das Bundesamt im Urteil des Verwaltungsgerichts Stade auf das Vorliegen einer ungewissen Lage in Syrien und vertritt in diesem Zusammenhang die Auffassung, dass in einem solchen Fall die 21 Monatsfrist nicht greift.

 

Diese Rechtsauffassung wird vom Verwaltungsgericht Stade nicht geteilt. Das Verwaltungsgericht entschied, dass es sich bei der 21-Monatsfrist um eine absolute Höchstfrist handelt, die nicht überschritten werden darf. Das gilt auch im Anwendungsbereich des Aufschubs bei ungewisser Lage im Herkunftsland.

Seminar bei der Arbeitskammer in Kirkel am 28.10.2024: Grad der Behinderung aus anwaltlicher Sicht

Hier finden Sie die Seminarunterlagen für die Veranstaltung vom 28.10.2024 bei der Arbeitskammer in Kirkel.

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Das Urteil des BFH v. 13.8.2024, IX R 6/23 zur Anforderung von Mietverträgen durch das Finanzamt und dem Verhältnis zum Datenschutz

Die Leitsätze der Entscheidung lauten:

„1. Die Anforderung unter anderem von Mietverträgen durch das Finanzamt (FA) beim Vermieter (Steuerpflichtigen) nach § 97 der Abgabenordnung muss die Vorgaben der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) beachten.

2. Eine Einwilligung der Mieter in die Weitergabe an das FA ist nicht erforderlich, weil die Verarbeitung nach Art. 6 Abs. 1 Unterabs. 1 Buchst. c DSGVO gerechtfertigt ist.

3. Die Übersendung der Mietverträge an das FA ist als Zweckänderung nach Art. 6 Abs. 4 DSGVO regelmäßig zulässig.“

Vermieter sind dazu verpflichtet, Belege, die im Zusammenhang mit ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung stehen, über einen erheblichen Zeitraum aufzubewahren, und manchmal auch dazu, im Veranlagungsverfahren für den aktuellen Veranlagungszeitraum verschiedene Unterlagen, zu denen auch Mietverträge gehören, vorzulegen. Immer wieder hört man in diesem Zusammenhang das Argument, dass dies aus Datenschutzgründen ohne Einverständnis der Mieter nicht erfolgen dürfe.

Der BFH musste sich nun mit der Frage beschäftigen, ob die Vorlage von Mietverträgen und Nebenkostenabrechnungen zwecks Überprüfung erklärter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit der DSGVO in Einklang steht.

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Mit Einreichung der Einkommensteuererklärungen für die Jahre 2018 und 2019 wurden dem FA für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung diverser vermieteter Objekte u. a. Aufstellungen der gesammelten Mieteinnahmen, der Abschreibung, der Verwaltungs- und der Instandhaltungsaufwendungen sowie sonstiger Aufwendungen für das jeweilige Objekt vorgelegt.

Das FA forderte im Rahmen der Erklärungsbearbeitung Kopien der aktuellen Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen sowie Nachweise über geltend gemachte Erhaltungsaufwendungen an.

Die Klägerin reichte lediglich eine Aufgliederung der Brutto- und Nettomieteinnahmen mit geschwärzten Namen der Mieter sowie der Betriebskosten für verschiedene Wohnungen und Unterlagen über die Instandhaltungsaufwendungen vor.

Nicht eingereicht wurden die angeforderten Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen. Die Klägerin meinte, „die Offenlegung dieser Unterlagen sei im Hinblick auf die Grundsätze der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) ohne vorherige Einwilligung der Mieter nicht möglich. Zudem sei das FA zur Unterlagenanforderung nicht berechtigt, da die Mietverträge zur Prüfung der tatsächlichen Einkünfte untauglich seien.“

Das FA blieb am Ball und forderte die Klägerin unter Hinweis auf die Mitwirkungspflichten nach den §§ 90, 93, 97 AO nachdrücklich zur Vorlage der Mietverträge und ggf. der Schreiben über Mietänderungen zum Zwecke der Prüfung der in der Steuererklärung gemachten Angaben auf.

Den gegen die Aufforderung zur Vorlage dieser Unterlagen erhobenen Einspruch wies das FA mit Einspruchsentscheidung als unbegründet zurück.

Das FG Nürnberg bejahte erstinstanzlich mit Urteil v. 1.2.2023 (3 K 596/22, EFG 2023, 604) die vom FA angenommene Pflicht zur Vorlage von Mietverträgen und Nebenkostenabrechnungen.

Der BFH hat mit Urteil vom 13.8.2024 (IX R 6/23) die Revision als unbegründet zurückgewiesen und entschied, dass das FA die Vorlage der Mietverträge habe verlangen dürfen.

„Die Vorlage von Urkunden unterliegt dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz, das heißt, sie muss zur Sachverhaltsaufklärung geeignet und notwendig, die Pflichterfüllung für den Betroffenen möglich und die Inanspruchnahme erforderlich, verhältnismäßig und zumutbar sein (vgl. BFH-Urteil vom 23.10.1990 – VIII R 1/86, BFHE 162, 539, BStBl II 1991, 277, unter 2.d zum Auskunftsrecht nach § 93 AO; Schuster in Hübschmann/Hepp/Spitaler HHSp , § 97 AO Rz 32 ff.; Klein/Rätke, AO, 17. Aufl., § 97 Rz 12; Roser in Gosch, AO § 97 Rz 13).“

Die im Ermessen des FA stehende Anforderung von Mietverträgen zur Kontrolle der steuererheblichen Verhältnisse beurteilt der BFH als rechtens.

„Das FA hat in der Einspruchsentscheidung ausgeführt, dass es die Mietverträge zur Kontrolle der steuererheblichen Verhältnisse benötige und diese ein geeignetes Mittel darstellten. Aus den Mietverträgen ‑‑gegebenenfalls in Verbindung mit anderen Unterlagen‑‑ würden sich unter anderem die Höhe der vereinbarten Mietzinsen, Mieterhöhungen, Abweichungen zu tatsächlich geleisteten Zahlungen, die Zusammensetzung des Mietzinses, die Umlagefähigkeit von Nebenkosten, der Umfang des Nutzungsrechts und die tatsächliche Durchführung der Vermietung ergeben. Ein anderes, gleich wirksames Mittel der Aufklärung sei nicht ersichtlich. Insbesondere könnten das nicht die privaten Aufstellungen der Klägerin sein, weil sie nur durch diese ‑‑ohne Beteiligung der Mieter‑‑ erstellt worden seien. Die Namen der Mieter seien erforderlich, um die Zahlungsflüsse dem jeweiligen Mietverhältnis zuordnen zu können.

Diese Erwägungen lassen keine Ermessensfehler erkennen. Insbesondere die Fragen nach den konkret einem Mieter überlassenen Räumlichkeiten (einschließlich Stellplätzen, Garagen, Kellerräumen, Garten et cetera) sowie nach der Höhe des im Rahmen des § 21 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes maßgeblichen vereinbarten Entgelts (vgl. Senatsurteil vom 22.02.2021 – IX R 7/20, BFHE 272, 200, BStBl II 2021, 479, Rz 11, m.w.N.) lassen sich nur anhand der Mietverträge zuverlässig klären. Die Nebenkostenabrechnungen sind für die Frage der Höhe der Einnahmen sowie für die Frage der tatsächlichen Durchführung des Mietverhältnisses relevant. Schließlich sind die Namen der Mieter erforderlich, um das Vorliegen eines Angehörigenmietverhältnisses (§ 15 AO) aufklären zu können. Bei Unklarheiten muss die Finanzbehörde in der Lage sein, die Mieter als „andere Person“ befragen zu können.“

Die Berechtigung der Vermieterin und Klägerin zur Vorlage der Mietverträge erklärt der BFH wie folgt:

„Offensichtlich handelt es sich bei den Daten der Mieter um personenbezogene Daten nach Art. 4 Nr. 1 DSGVO und die Offenlegung durch die Klägerin stellt einen Verarbeitungsvorgang nach Art. 4 Nr. 2 DSGVO dar (zur weiten Auslegung dieses Begriffs vgl. Urteil des Gerichtshofs der Europäischen Union ‑‑EuGH‑‑ Endemol Shine Finland vom 07.03.2024 – C-740/22, EU:C:2024:216, Rz 29).
…
Jedenfalls aber wäre die Verarbeitung nach Art. 6 Abs. 1 Unterabs. 1 Buchst. c DSGVO gerechtfertigt. Danach ist eine Verarbeitung rechtmäßig, wenn sie zur Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung erforderlich ist, welcher der Verantwortliche unterliegt. Diese rechtliche Verpflichtung der Klägerin ergibt sich vorliegend aus § 97 AO.
Es liegt eine zulässige Zweckänderung nach Art. 6 Abs. 4 DSGVO vor. Die Offenlegung der personenbezogenen Daten durch die Klägerin stellt eine Verarbeitung (Art. 4 Nr. 2 DSGVO) zu einem anderen Zweck als demjenigen dar, zu dem die personenbezogenen Daten der Mieter erhoben wurden, nämlich zum Zweck der Durchführung der Mietverträge (Art. 6 Abs. 1 Unterabs. 1 Buchst. b DSGVO). Die Offenlegungspflicht gegenüber dem FA beruht auf den §§ 29b, 93, 97 AO als nationale Bestimmungen im Sinne von Art. 6 Abs. 4 DSGVO.“

Fazit:

Wenn das FA zur Prüfung der Plausibilität von erklärten Einkünften die Vorlage von Mietverträgen verlangt, dann kann diese Belegvorlage jedenfalls nicht generell mit Hinweis auf die fehlende Zustimmung der Mieter nach den Regelungen der DSGVO verweigert werden.

RAin. Stefanie Meyer

Christian Funk erneut vom FOCUS Magazin als TOP Rechtsanwalt 2024 im Verkehrs- und Versicherungsrecht ausgezeichnet

Rechtsanwalt Christian Funk, der das verkehrs- und versicherungsrechtliche Dezernat unserer Kanzlei mitverantwortet, wurde erneut vom Magazin FOCUS als TOP Rechtsanwalt 2024 ausgezeichnet. In einer vom FOCUS in Auftrag gegebenen Umfrage wurde er sowohl im Rechtsgebiet Verkehrsrecht wie auch im Versicherungsrecht von Kollegen häufig empfohlen.

Rechtsanwalt Christian Funk wird in der FOCUS Liste seit dem Jahr 2016 jährlich im Verkehrsrecht und im Versicherungsrecht als TOP Rechtsanwalt ausgezeichnet. Es ist nach der Auszeichnung im STERN als eine der besten Anwaltskanzleien 2024 in den Rechtsgebieten Verkehrsrecht und der Listung im Magazin CAPITAL im Bereich Versicherungsrecht für Verbraucher die dritte Auszeichnung im Jahr 2024 für das verkehrs- und versicherungsrechtliche Dezernat unserer Kanzlei.

 

Rechtsanwalt Christian Funk: „Ich freue mich sehr über die Auszeichnungen und möchte diese gerne zum Anlass nehmen, mich bei meiner Mandantschaft für das seit Jahren entgegengebrachte Vertrauen zu bedanken.“

 

Die FOCUS Anwaltsliste 2024 ist im September 2024 erschienen.

Rechtsanwalt Wendt referiert zum aktuellen Versicherungsrecht am 02.10.2024

Am 02. Oktober 2024 wird Rechtsanwalt Wendt für das Deutsche Anwaltsinstitut den Online Vortrag „Update Versicherungsrecht –die wichtigsten Themen in der anwaltlichen Praxis halten.

Die Veranstaltung bietet einen Überblick über aktuelle Entwicklungen im Versicherungsvertragsrecht. Dabei werden neue und nicht mehr ganz neue Entscheidungen dargestellt und in Zusammenhang mit der bisherigen Rechtsprechung gesetzt. Neben Fragen im allgemeinen Versicherungsvertragsrecht werden auch besondere Fragestellungen in der Gebäude- und Hausratversicherung, der Haftpflichtversicherung, der Krankenversicherung und der Berufsunfähigkeitsversicherung dargestellt.

 

Anmeldungen unter: https://www.anwaltsinstitut.de/fortbildungen/fortbildung/?id=0ca8a8ca-81bc-ee11-a569-000d3a2acaf2